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无过错房屋买受人是否享有物权期待权的认定——濮阳华龙区法院判决鲁某诉刘某等案外人执行异议之诉案

来源：《人民法院报》2021年11月25日第7版|作者：尹艳（作者单位：河南省濮阳市华龙区人民法院）

【案情介绍】

中鹄公司与绪村村委会联合开发建设门市房数套，约定其中11套归绪村村委会所有。2012年2月18日，双方共同委托拍卖公司整体拍卖该11套门市房，案外人赵某参与拍卖并成交，后赵某将该11套门市房转让给马某等，期间该房屋一直登记于中鹄公司名下。2013年2月21日，鲁某通过其父鲁某林购买涉案7号房屋，2014年8月5日前分批次付清全部房款，2014年5月1日前实际占有及使用该房屋，但由于涉案房屋长期处于网签备案和抵押登记状态下，鲁某多次请求中鹄公司及马某配合办理过户手续均未能成功。2013年10月16日，涉案房屋以买卖为由网签备案于案外人李某名下，于2014年9月1日解除备案。2014年9月25日，中鹄公司就涉案房屋为刘某强办理了抵押登记，抵押债权金额为100万元。2016年11月30日，刘某、刘某强为实现其对中鹄公司、马某享有的债权提起诉讼，胜诉后申请强制执行并要求评估拍卖涉案房产。鲁某以其对涉案房产享有所有权为由提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。

河南省濮阳市华龙区人民法院审理后认为，之前河南省濮阳市中级人民法院的生效判决书即（2017）豫09民再20号民事判决书已经认定鲁某享有相应物权，本案中鲁某的权利依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《执行异议复议规定》）构成该规定第二十七条所称的例外，可对抗申请执行人的抵押权。遂判决，不得执行涉案房屋。宣判后，各方当事人均未提起上诉，判决已生效。

本案裁判要旨：为了保护无过错房屋买受人的权利，根据相关规定，房屋买受人的权利可上升为物权期待权，并具有优先于抵押权的效力。

【案情评析】

本案争议焦点在于无过错房屋买受人享有的物权期待权是否优先于抵押权。

1.物权期待权的定义和相关规定。物权期待权指将来有可能取得对某一物的支配权和排他的权利。我国对于物权期待权的保护首见于2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效），该批复对具有消费者身份的房屋买受人赋予了“优先于金钱债权人”的特殊保护。2015年施行的《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条（2020年修正时未修改）分别规定了一般房屋买受人的物权期待权和房屋消费者的物权期待权，赋予了包括商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人在内的无过错不动产买受人享有足以排除强制执行的物权期待权，且在顺位上应当优先于其他债权。

2.本案对《执行异议复议规定》第二十八条的具体应用。首先，关于法律适用确定问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”可见，该条在彰显物权优于债权原则的同时，通过但书条款体现了对生存利益的考量。换言之，就算申请执行人对执行标的享有优先受偿权，其对抗案外人的执行异议也并非“万无一失”，法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，亦不能对抗案外人的执行异议。结合立法宗旨，为切实保护无过错买受人的物权期待权，《执行异议复议规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，所以该第二十八条成为本案实体裁判的重要法律依据。

其次，关于裁判标准引用问题。本案中，鲁某以濮阳中院（2017）豫09民再20号再审判决的既定意见对抗本案抵押权，被告刘某、刘某强不认同。虽然该再审判决书处理的是鲁某与案外人李某、吕某以及中鹄公司之间的执行异议之诉纠纷，未涉及本案被告刘某、刘某强，但涉案房产、基本事实及原告诉请均一致，与本案具有不可分割的密切关联，该再审判决的裁判精神及法律规则均可适用于本案，故鲁某享有可对抗抵押权的相应民事权益。

再次，本案符合第二十八条规定的实质性要件。《执行异议复议规定》第二十八条明确了无过错房屋买受人能够享有排他性物权期待权的情形。本案中，2013年2月21日，鲁某通过其父鲁某林购买涉案房屋，2014年8月5日前分批次付清全部购房款500余万元。涉案房屋实际交付后，虽未办理房屋过户手续，但2014年5月1日鲁某已对外出租并收费。故鲁某在法院查封涉案房屋之前，已经依法支付了全部价款，并取得了房屋的合法占有权。经审理查明，涉案房屋长期处于网签在他人名下或抵押状态，所以鲁某对于未办理房屋过户登记并无过错。纵观全案，涉案买卖行为要件已实质性完成，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，鲁某作为无过错买受人因此享有可对抗抵押权的物权期待权。

【维秉观点】

本案在实践中具有一定的典型性和代表性，涉案房屋经过多次转卖，由中鹄公司转让给赵某、赵某转让给马某、再经由马某转让给鲁某，并最终由鲁某占有使用该房屋。该房屋的所有权却自始未发生变更登记，依旧登记在中鹄公司的名下，中鹄公司将该房屋抵押给刘某，并已办理抵押登记，抵押权人刘某以生效判决书为据请求执行该房屋实现其优先受偿权，鲁某提出异议。

实践中另一具有代表性的情形是，开发商将正在建设的房屋预售给业主，后为了融资、建设所需向银行贷款，在该建筑物上为银行设定抵押权，银行作为抵押权人实现其抵押权时，业主作为购房人提出异议排除执行。

以上两种情形实质上均涉及不动产抵押权与不动产买受人的物权期待权在执行中发生冲突时，何种权利应当优先得以保护的问题。第一种情形涉及一般不动产买受人的物权期待权与抵押权的冲突，第二种情形涉及房屋消费者的物权期待权与抵押权的冲突。我国民事诉讼法关于执行异议之诉制度的规定和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）的实施，对于前述相关民事权利的冲突解决起到积极重大的作用，但在裁判标准等相关问题上也引发了实务界的广泛探讨。结合本案，以下论述将围绕“何为不动产物权期待权”“不动产物权的期待权与抵押权权利对抗问题的裁判路径”展开，并针对本案执行异议之诉胜诉后原告的后续救济途径提出实操性的建议。

一、物权期待权及我国相关法律及司法解释的规定

物权期待权源于德国的学说和判例，多以保留所有权买卖中买受人期待权为研究之重心，对其最初的研究主要是德国和我国台湾地区。德国主流观点认为，期待权是一个“预备阶段”，是某种权利还没有完全发达的表现形式，通过这个预备阶段为取得这种权利而作准备。预备阶段可以通过法律规定对期待权人取得的权利进行保护，用现在已经有的将来权利的部分权能去把期待权补充完备。王泽鉴认为，所谓期待权，“系指具备权利取得之部分要件，受法律保护，具有权利性质之法律地位。而其性质应依其将来可取得之完全权利定之，因之期待权旨在取得债权者，应归入相对权；反之，如以取得物权为目的时，则具有绝对权之性质。”可见，期待权相较既得权而言，是指现在已具备某种权利的部分权能且未来可获得的权利，受法律所保护。“期待权”一般分为债权期待权和物权期待权。

我国关于物权期待权相关司法解释的规定最早见于2002年最高人民法院在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，该条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此为最高人民法院对于商品房消费者的物权期待权所进行的最早规定。2004年实施的《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）（六）（七）项规定物权期待权的财产不属于破产财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该司法解释对不动产物权期待权基本构成要件作出了规定。《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条规定了一般不动产买受人的物权期待权和商品房消费者的物权期待权。《九民会议纪要》对于前述司法解释的第二十八条、第二十九条再次进行了详细的解释和论述。通过数十年的司法实务，不动产物权期待权已经从理论层面转化为较为系统化的审判实践。

我国《民法典》第二百零九条规定，我国对不动产物权变动采登记生效主义，除非法律另有规定。而实际情况却是由于历史原因、遗留的房地分离登记和各地行政机构管理不统一及部分买房人法律意识不强，所导致的虽然已签订房屋买卖合同，但却未办理过户登记的情形较为普遍，且即便买受人加紧办理过户登记，实际上取得所有权距离买卖合同的生效也会滞后一段时间。在该时间段里，出卖人可一房二卖、亦可为该房屋设定抵押，这将导致无过错的买受人无法取得不动产物权。综观前述司法解释的规定，我国司法实务中的不动产物权期待权，是在不同类型与性质的权利发生冲突时，赋予不动产物权期待权以更高顺位的优先权利以保障不动产期待权人的合法权益。如在承包人享有的工程价款优先受偿权与商品房消费者的物权期待权冲突时，担保权人的优先受偿权与一般不动产或商品房消费者的物权期待权冲突时，优先保护购房人。出卖人有违诚信的行为不应当得到法律的保护，但是对于无过错且已办理房屋登记的另一买受人和抵押权人而言，与前一买受人必然会面临因各自享有法律上的正当权利而发生权利冲突的问题，审判实务中则需寻找解决权利冲突的相关规范，以确定何者权利更应优先得以保护，不动产物权期待权自然由理论引入相关规定解决纠纷。

二、不动产物权期待权与抵押权对抗时，权利保护的顺位、依据和法理

《执行异议和复议规定》第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权。根据该条规定，在金钱债权执行中,一般不动产买受人如满足：“（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”四个条件时，则该不动产买受人享有的物权期待权能够排除对被执行人名下不动产的执行。第二十九条规定的是商品房消费者的物权期待权，根据该条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合“（1） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三种情形且其权利能够排除执行的，则该商品房消费者的物权期待权能够排除执行。

实践中，对于以上买受人享有的不动产物权期待权能否排除抵押权等担保物权的强制执行则存在争议。首先，根据《执行异议和复议规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本条规定的除外条款是否包含了本规定的第二十八条和第二十九条。其次，第二十八条和第二十九条分别规定的是“一般买受人的物权期待权”和“商品房消费者的物权期待权”能够阻却执行，但是对于二者是否均可对抗抵押权等担保物权并未具体规定，二者在对抗担保物权时是否存在差异。再次，“不动产物权期待权”的权利属性系“债权”、“物权”还是“其他权利”范畴，能够或无法对抗担保物权的依据为何。

我们认为，首先有必要对“不动产物权期待权”的权利属性予以明确。对于“抵押权”等担保物权我国《民法典》、《担保制度司法解释》均有规定，遵循权利外观主义，维护交易主体的信赖安全。而“不动产物权期待权”在我国现行的法律中并未明确单独规定，有迹可循的仅是《民法典》第二百二十一条的预告登记制度，预告登记后，法律赋予不动产买受人所有权人的身份，但是实务中的情形纷繁多样，如九十日预告登记失效后，买受人是否还可再次预告登记，法律后果如何？买受人支付全款、实际占有使用房屋。但因出卖人原因未办理登记，出卖人一房二卖或设定抵押，此时买受人的权利又该如何保护？仅享有对出卖人债权请求权是否有违公平？有观点认为，“不动产物权期待权”系从“债权”走向“物权”的转换，随着买受人“取得完全权利的要件”的完备，其物权性质就越强，反之就越弱，既不属于债权亦不属于物权，应属于“新型的财产权利”；亦有观点认为“不动产物权期待权”应当属于“债权范畴”，严守物权法定原则，在未办理登记时，不具有物权的效力；第三种观点认为，如不承认不动产物权期待权的物权性质，在发生权利冲突时，尤其是与金钱债权发生冲突时，就无法以物权的排他性对抗金钱债权的强制执行。故可将不动产物权期待权视为“准物权”。我们赞同第三种观点，“不动产物权期待权”是已基本具备了取得不动产权利的要件，如购买人已签订合法有效的合同、实际占有使用房屋，买受人出于对出卖人办理房屋登记的信赖期待登记后在法律上成为所有权人。但是，这种真实权利与外观权利相分离的状态过程中，买受人则更易受到侵害，而且行使权利救济手段又远不如所有权人，因此，对“不动产物权期待权”赋予“准物权”的权利属性，亦可维护交易安全和交易秩序。

其次，“商品房消费者的物权期待权”相较于抵押权等担保物权，在司法实践中应当给予其特殊保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，承包人的工程价款优先受偿权可以对抗抵押权，但不能对抗交付全部或大部分款项商品房消费者，也即商品房消费者的物权期待权优于抵押权，权利顺序为：商品房消费者物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权，针对该“批复”的规定虽然有学者认为违反物权法定原则，使得物权期待权的效力位阶处于混乱状态，但是之所以如此规定，一是与我国房地产市场大环境有关，房屋建设中需要融资、投入建设、预售房屋，必然存在融资方、承包方和刚需购房人在债权、抵押权、工程价款和物权期待权等多种权利的交织和冲突，厘清权利顺位才能更好地保护各方当事人的权益；二是作为消费者的购房人，买房的目的是为了保障居住和生活，出于对刚需购房者生存权的保护，赋予其只要满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件即可对抗抵押权人的执行，也在司法实践中形成共识，我们认为该规定系对于商品房消费者的特殊保护，与一般不动产买受人的物权期待权给予的保护是不同的。

最后，一般不动产买受人的物权期待权能否对抗抵押权需要依据《民法典》的相关规定进行综合判断，并非只要满足第二十九条规定的条件即可认为均可对抗已经登记的抵押权等担保物权。司法实践中，一般不动产买受人对享有抵押权的不动产请求排除强制执行的情形一般分为两种：一种是申请执行人的抵押权依法设立在先，一般不动产买受人成为抵押财产的受让人在后，不动产买受人主张排除对抵押财产的强制执行；另外一种是不动产在抵押权设立之前已为不动产买受人所占有使用，但未办理登记过户手续，抵押权设立在后，当抵押权人欲实现其抵押权时，则涉及抵押权善意取得问题。以上两种情形，在审理中均需对抵押权和一般不动产的物权期待权的优先顺位进行综合判断。第一，《民法典》和《执行异议和复议规定》的效力位阶不同，且《执行异议和复议规定》第二十八条规定只是阻断执行，但是对于阻断哪些权利并未明确规定，假使认为第二十八条属于该规定第二十七条的例外情形，也仅适用在追求效率的执行程序中，具体在实体审理中，在法律位阶上和法律适用上，应当优先适用《民法典》的相关规定。第二，如抵押权已依法登记设立在先，依据《民法典》第二百一十四条和第四百零二条的规定，则应当优先保护登记在先的权利人的权益，对于一般买受人提出其对执行不动产享有所有权请求排除执行的异议一般不能得到人民法院的支持。但是，如虽抵押权登记设立在先，但抵押人未经抵押权人同意又将抵押不动产转让给案外买受人，且已办理产权登记，则案外人的权利则优先于在先设定的抵押权，可排除执行，当然此时案外人所享有的也非一般买受人的物权期待权。第三，如不动产已为案外买受人所占有使用，案外买受人亦满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，享有一般买受人的物权期待权，而后被执行人又私自设定抵押，且抵押权人已合法取得抵押权。区分何种权利优先则相较复杂。如抵押权人符合《民法典》第三百一十一条规定的善意取得的要件，则即使案外人享有“一般不动产买受人的期待权”也不能对抗抵押权的优先受偿，况且案外人取得的是不动产的所有权和申请执行人的抵押权并不抵触，不能排除抵押权人的强制执行。相反而言，如抵押权人在设定抵押时并非善意，明知不动产已被案外人占有使用或未尽审慎的注意义务而设定抵押，则一般买受人的物权期待权可阻断该抵押权人的执行。

本案中，鲁某符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，享有一般买受人的物权期待权，涉案房屋未能办理产权登记鲁某亦不存在过错。但是鲁某能够在执行中排除刘某的抵押权，阻却该抵押权的优先受偿，我们认为，核心是由于鲁某已支付房屋全款500万元且占有使用在先，而刘某的抵押权为100万元且设立在后，鲁某长期多次催促出卖方办理产权过户没有过错，综合判断，可排除抵押权人的执行。但是，如刘某的抵押权设立在先，或刘某的抵押权符合善意取得要件且数额与房款相当，那么鲁某即使享有一般买受人的物权期待权，也并非能够绝对具有优先于刘某的抵押权的效力。 

“有恒产者有恒心”，在执行程序中，对于无过错买受人尤其是商品房消费者给予特别的保护，是诚信社会和公平正义原则的体现，也是对于自然人生存权予以特殊保护的应有之义。当“一般买受人的物权期待权”与无过错的担保权利人享有的担保权发生权利冲突时，优先保护何者权利却是审判实务中值得深入研究的问题。

【维务实用】

一、本案原告鲁某（买受人）在执行异议胜诉后，还需通过哪些途径才能够最大限度的保护自己的权利

1、买受人需及时办理产权变更登记

执行异议之诉的制度功能在于对案外人提出的执行异议程序中有争议的权利义务关系予以判定，给予其以实体性救济的机会。故当买受人通过执行异议之诉程序确认其对房屋享有物权期待权可以排除抵押权人享有的抵押权的强制执行时，房屋上的抵押权事实上已被排除。即使在原抵押权登记未涂销前办理房屋产权转移登记也不违反法律规定，尤其是在《民法典》实施后，抵押人可不经抵押权人同意转让抵押物，相应的，不动产办理过户登记并非在涂销抵押登记后才可办理。买受人只有在办理产权变更登记后，依法取得不动产所有权，才能更为有效地保护自己的权益不受损害。

2、买受人办理产权变更登记后即可涂销抵押权人的抵押登记

依据《民法典》第二百二十条第一款的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。买受人现在作为不动产名实一致的所有权人，在执行异议之诉中，作为享有物权期待权的准物权人，基于不动产原名义所有权人（抵押人、被执行人）和抵押权人（申请执行人）设立的抵押权已在执行异议之诉中被人民法院生效判决所排除，不具有执行力，之前设立的抵押权相当于在他人的不动产上设立负担，没有法律依据，应予涂销，如买受人在执行异议的诉讼请求中同时主张排除执行、确权、给付时，人民法院应当在判项中明确买受人为不动产所有权人，买受人以此判决主张涂销抵押登记则更能实现其权利目标。自此，本案原告鲁某（买受人）在执行异议胜诉后，通过以上途径可以最大限度的保护自身的权利。

二、根据《执行异议和复议规定》第二十八条，一般不动产买受人具备何种条件方能阻断金钱债权的执行

不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产在执行时提出异议，需要符合以下四种情形，方能阻断执行。

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据该项规定，买受人与被执行人签订不动产买卖合同应当注意符合两个要件：（1）签订合同的时间应当在法院查封不动产之前；（2）买卖合同应当书面形式签订。

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。所谓“合法占有”是指在司法实践中，所谓“合法占有”，是指对不动产进行实际占用使用的行为，比如：以居住、出租等行为对不动产进行使用收益。在诉讼中，提出异议的案外人可以通过提供缴纳物业费、水电费、收取租金等证据证明已“合法占有”房屋的事实存在。

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。买受人不仅要签订合法有效的不动产买卖合同、合法占有该不动产，而且要支付全部购房款或依约支付部分价款。如买受人已支付部分价款却面临不动产被执行的风险，建议买受人及时向执行法院申请，愿意将余款交付法院作为执行款项予以执行。

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）因出卖人(被执行人)过错致使买受人不能办理物权变更登记。物权变更登记需要买卖双方共同申请办理，在卖方不予协助、拖延办理的情形下，仅由买受人至不动产登记部门进行物权变更登记，必然无法办理。建议买受人将督促卖方办理的产权变更登记的过程性材料予以留存，诸如催告函、告知书、律师函等；（2）因房屋登记部门的原因未办理过户登记亦属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；（3）需要注意的是，买受人“无过错”的状态应当自买卖关系成立后至不动产被法院查封期间内处于持续、不中断的状态，不存在因买受人的原因未办理变更登记的情形。