维秉 ·原创|楼盘烂尾后购房者还需向银行还贷款吗？

嘉兴中院：合同被确认无效或撤销、解除后，剩余贷款由开发商负责还款

来源：《人民法院报》2022年2月16日第3版||记者：余建华

【案情介绍】

本报讯 （记者  余建华）因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？近日，浙江省嘉兴市中级人民法院审理了这样一起案件，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

【案情评析】

一审法院审理后认为，个人购房贷款及担保合同第三十八条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的个人购房借款及担保合同解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220万余元。

许先生不服一审判决，提起上诉。

嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于个人购房贷款及担保合同第三十八条约定，法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高人民法院司法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

最终，嘉兴中院二审判决由开发商承担剩余贷款的还款责任，对银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不予支持。

【维秉观点】

本案嘉兴中院认为，因开发商开发的楼盘烂尾，在开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》及银行与购房者签订的《个人购房借款及担保合同》均同时解除的情形下，购房者不应承担对银行剩余贷款的还款责任，而应由开发商承担，并判决开发商向银行承担剩余贷款未偿还的全部还款责任。该案的核心焦点是《购房合同》《借款及担保合同》解除后，购房者应否承担对银行剩余贷款的还款责任；涉及的法律问题则为原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定（《民法典》实施后修订为第二十一条第二款）如何理解和适用。

嘉兴中院对该案件的论理观点和最终判决由开发商承担对银行剩余贷款的全部还款责任并非全国首例，实质是沿用了2020年12月3日最高人民法院（2019）最高法民再245号案件（以下简称“245号案件”）的裁判观点。但是最高人民法院对于案件涉及的裁判观点也曾出现过反复，具体表现在2017年11月28日最高人民法院（2017）最高法民终683号案件（以下简称“683号案件”）。我们将对比最高人民法院裁判的两个同类案件，并研习最高人民法院裁判观点的变化及涉及的相关法律规定如何理解、适用和判决中所蕴含的价值判断。在本期“维务实用”部分将专门针对向购房者发放按揭贷款的银行提出了相关风险防控的建议和措施。

一、商品房按揭买卖中涉及的主体及彼此间的法律关系

（一）商品房按揭购房中所涉的三方主体和法律关系

在商品房按揭购房中，主要存在开发商、购房者和银行三方主体，三方主体间存在多重法律关系。（1）开发商和购房者之间存在商品房买卖合同关系；（2）购房者因向开发商支付购房款所需和银行之间存在借贷关系和委托付款关系；（3）购房者、开发商和银行之间存在担保关系。在产权未转移之前，开发商对购房者向银行的贷款提供阶段性的担保，即在购房者所购房屋办理完抵押登记前，开发商对购房者所欠银行的债务承担担保责任。实务中，当购房者不能按约定向银行偿还贷款本息时，银行通常做法是要求开发商按原房价的一定比例回购该按揭商品房。在产权转移之后，购房者与银行之间形成抵押关系。购房者向银行申请按揭贷款的同时，应将所购置的房屋在取得产权证后抵押给银行以担保银行债权的实现。同时，在商品房按揭买卖中，还存在保险公司、银行与购房者之间的保险关系。购房者将所购房屋抵押给银行时，必须就所购房屋在贷款期间内投保相应财产险，并指定银行为受益人。针对该法律关系，不在本文评述范围内，不予展开。

（二）为了平衡按揭商品房买卖关系中所涉各方主体间的权益，《商品房买卖合同》解除，《商品房贷款担保合同》亦应解除

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条（《民法典》实施后修订为第二十条）的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”虽然《商品房买卖合同》的签订主体系开发商和购房者、合同目的是为了购置（出卖）房屋与《商品房贷款担保合同》的签订主体系购房者和银行、合同目的是为了获取资金（融资取得利息收入）不同，两类合同具有独立性。有的银行与购房者同时签订《按揭贷款合同》和《抵押担保合同》，基于主从合同关系，《按揭贷款合同》解除，《抵押担保合同》亦应随之解除，但均与《商品房买卖合同》存在独立性。有的观点认为，银行依据《按揭贷款合同》的约定按照购房者的指示已将贷款支付给开发商，银行发放贷款的义务已经完成，购房者获得借款的合同目的得以实现，即使《商品房买卖合同》解除，《商品房贷款担保合同》及与之相配套的《按揭贷款合同》《抵押担保合同》并不必然解除。

但是，《商品房贷款担保合同》因《商品房买卖合同》而生，贷款也系为了购房而专款专用,二者具有直接牵连。如《商品房买卖合同》解除，开发商具有将购房款返还给购房者的义务，购房者亦有将涤除银行抵押权的房屋返还给开发商的义务，如《商品房贷款担保合同》未解除，购房者仍应继续向银行偿还贷款以涤除应返还给开发商房屋上附着的抵押，合同解除后的双返实际无法实现，实务中也不具有操作性。同时，在按揭贷款购房中，一般而言，购房者需先自行承担首付款，其余购房款从银行借贷，并委托银行支付给开发商后，开发商因各种原因无法交付房屋而导致购房者要求与开发商解除《商品房买卖合同》，此时，基于买卖合同的解除如开发商将购房款全部退还给购房者，购房者届期不向银行还款，银行的权益如何保障，如银行向开发商主张要求其承担保证责任（产权未转移前），开发商一方因《商品房买卖合同》解除未受益，一方面又需向银行承担保证责任，其权益也将受损。为了平衡各方利益，《商品房买卖合同》解除时，相应的《商品房贷款担保合同》（《借款合同》《抵押担保合同》理应解除。

需要注意的是，《商品房贷款担保合同》的解除需要缔约主体购房者或银行向人民法院提出解除该合同的诉讼请求，人民法院即可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（《民法典》实施后修订为第二十一条第二款）的规定判令开发商将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人，如相关主体未提出解除《商品房贷款担保合同》的诉请，则人民法院仅就《商品房买卖合同》进行审理，购房者要求开发商返还购房款的诉请，也将因开发商主张“同时履行抗辩权”而消亡。

二、从“683号案例”到“245号案例”，最高人民法院对于“《商品房买卖合同》《商品房贷款担保合同》解除后，银行剩余按揭贷款是否应由开发商承担”的裁判观点变迁

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（《民法典》实施后修订为第二十一条第二款）规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，结合商品房按揭买卖的惯例，购房者先将首付款支付开发商，然后委托银行将自己从银行借贷的其余购房款直接支付给开发商，完成向开发商支付购房款的义务。相应的，《商品房买卖合同》《商品房贷款担保合同》解除后，购房款本息原路返还给购房者，购房贷款本息无需经由购房者再返还给银行而是由开发商直接返还给银行，既减少了交易环节、增加效率又防范了风险。依据该规定，如果开发商没有将购房贷款本息返还给银行，银行向开发商主张即可，但是银行可否同时向开发商和购房者主张，换言之，购房者是否免于与银行间借贷合同的后续还款责任，法律并未明确。最高人民法院对此问题的裁判观点则产生了较大的变化。

在较早的“683号案例”中，最高人民法院认为：王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。

在该判例之后，经最高人民法院审委会讨论决定所形成的“245号案例”，最高人民法院裁判观点则发生了较大的变化。虽然我国不是判例法国家，但最高人民法院通过案例对法律规定进行的解释和续造，展示了最高人民法院对于该问题不断深化的认识过程和司法观点。

第一，针对原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的法律适用观点发生了变化。“683号案例”认为基于合同相对性，《借款合同》虽解除，但借款人(购房者)是《借款合同》缔约的主体，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款并未排除购房者向银行承担返还剩余贷款的责任，因此，购房者应承担向银行返还剩余贷款本息的责任；“245号案例”则认为，“《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定……，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。”

第二，对于银行与购房者之间《借款合同》的核心条款是否有效发生了变化。实践中，银行与购房者在签订《借款合同》时往往明确约定该合同解除时购房者的还款责任，实质是将《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定适用排除。即：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”“683号案例”认为合同条款有效，而“245号案例”认为该条款属于无效的格式条款，“该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。”

第三，“245号案例”对于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题给予了回应。“245号案例”认定，“本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”该论述实质在指导全国各级法院，嘉兴中院的判决观点亦与其保持了高度的一致。

三、《商品房买卖合同》《商品房贷款担保合同》解除后，银行剩余按揭贷款偿还的责任主体为开发商

通过以上最高人民法院“683号案例”和“245号案例”裁判观点的对比，对于《商品房买卖合同》《商品房贷款担保合同》解除后，银行剩余按揭贷款偿还的责任主体为开发商的判决结论将指导全国各级人民法院类案同判。但是，本案仍然存在以下两个问题应当认真思考：1、人民法院判决《商品房贷款担保合同》解除后，向银行承担剩余贷款偿还责任的主体为开发商而非购房者（借款人）是否突破了“合同的相对性”；2、因开发商烂尾、资金短缺等原因无法交房导致《商品房买卖合同》解除，解除合同的风险实质由银行承担是否合理。

针对第一点，“683号案例”实质严守合同相对性，在适用原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款时亦认为司法解释规定开发商应当将收受的购房贷款本金及利息返还给银行，是为了减少款项退还的环节，本质上仍系开发商替购房者基于购房者与银行签订的《借款合同》向银行还款，司法解释并未免除购房者的还款责任。但“245号案例”却认为该法律规定实质免除了购房人的还款责任，由开发商向银行直接偿还剩余贷款，是否突破了合同的相对性。

《民法典》第四百六十五条第二款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。明确规定了合同的相对性原则。崔建远教授在《论合同相对性原则》中认为，“合同相对性，是指合同项下的权利义务由合同的当事人承受，第三人不负担其中的义务，除非法律另有规定，当事人双方的约定不具有对外效力，即使第三人知晓此类约定，也是如此，除非法律设置了例外”。也即突破合同相对性只有在法律除外规定的情形下，比如：旨在维持债务人责任财产的债权人代位权制度、债权人的撤销权，旨在保护承租人的租赁合同效力可以对抗租赁物的买受人、承租人的优先购买权可以对抗购买租赁物的第三人等。本案中涉及的原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定由开发商向银行返还购房贷款本息严格意义上讲，究竟属于突破“合同相对性”还是“债权相对性”殊值得理论上思考。

但是，实践中不可回避的是，银行等金融机构作为贷款人，与开发商并非没有任何关联，《商品房买卖合同》和《借款合同》《抵押担保合同》也并非完全独立没有牵连，开发商与银行之间存在合作关系、并对购房者的借款在房屋产权证办理之前向银行承担保证责任，所谓的购房者与开发商之间的“合同相对性”实质也被交易安排突破了。同时，“尊重各项法律制度及规则、平衡各方的利益、可归责性和交易安全的需要”才使得合同相对性不该约束第三人的原则成为例外。“245号案例”所指出的“审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”正是说明了该观点。

针对第二点，我们认为因开发商烂尾、资金短缺等原因导致《商品房买卖合同》解除的风险实质并非完全由银行承担，购房者作为买卖合同的缔结主体也承担了相应的无法交房的风险。实践中，购房者主张解除《商品房买卖合同》，多为开发商烂尾、破产无法交房房屋所致，依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，开发商将购房款本金及利息返还给购房者，将购房贷款本金及利息返还给银行。法院判决开发商返还给购房者的本金和利息部分包含了购房者已向银行偿还的贷款本息，即返还部分为：首付款本息+购房者已向银行偿还的贷款本息。购房者实质已为其选购主体不慎承担了交易风险。

结合我国商品房按揭贷款商业模式。首先，银行与开发商之间并非没有任何关联，开发商在房屋产权未转移至购房者之前，需要向银行承担保证责任。购房者诉买卖合同解除，多因交房、付款、办理房屋产权存在障碍所致，一般发生在房屋产权转移登记之前，开发商亦尚未免除对银行的保证责任，由其承担剩余贷款的还款责任并未加重其负担；其次，在商品房按揭贷款模式下，银行会要求开发商与购房者都应在按揭银行开立账户，并且购房者的按揭贷款必须进入开发商的预售资金监管账户内，专款专用。银行对于开发商预售资金账户的监管负有一定的责任。而购房者要求解除买卖合同，大多情形是因开发商资金短缺、烂尾无法交付房屋所致，实践中本该进入预售资金监管账户内、保证工程建设所需的款项被开发商挪用他出、挥霍使用，致使无法正常建设交房，银行亦应负有监管职责；最后，银行与开发商之间一般存在合作协议，针对开发商在某银行为购房者提供贷款业务。银行对开发商的选择亦应审慎，对于开发商烂尾、资金困难无法交房的风险亦应承担相应责任。

【维务实用】

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，最高人民法院裁判观点的变迁，实质上更好地保护了购房者的利益。“245号案例”对全国各级人民法院处理同类案件具有重要的指导作用的同时，也加大了银行对于开发商烂尾、破产、资金短缺等方面的风险承担责任。

一、银行办理个人住房按揭贷款业务中存在的风险

1、因购房者的原因而存在的风险

（1）购房者因工作变动或个人原因或不可抗力，无法按时还贷或丧失还贷能力或终止还贷，产生的违约责任或贷款无法收回的风险。

（2）购房者提供虚假个人信息恶意套取贷款后无法还贷。

（3）购房者提前、大规模还贷，造成银行利息收入减损，导致银行再投资和经营风险。

2、因开发商的原因而存在的风险

（1）开发商联合相关企业或个人假借购房者名义签订虚假的购房合同，骗取银行资金，后为己似用，导致项目开发资金不足，楼房烂尾，无法向银行返还购房贷款。

（2）开发商经营管理或因外部经济环境变化或因建设手续、证照不全，导致项目无法交付、楼盘烂尾、购房者停止还款。

（3）项目存在质量问题，购房者要求解除购房合同，导致按揭贷款无法归还。

3、因抵押物的原因而存在的风险

（1）价值不真实。评估公司做高抵押物评估价值，银行在行使抵押权时债权实现不足。

（2)抵押物权属不清，银行实现债权面临障碍。

（3)抵押物变现困难。银行无法随意处置逾期或违约客户的房产。

4、因银行自身原因而存在的风险

（1）贷前疏忽审查。对开发商开发的楼盘和借款人信息调查核实时不审慎。

（2）贷中审批环节不严格降低了审核标准，导致给不符合条件的开发商和购房者提供了贷款支持。

（3）贷后跟进失误，导致未及时发现贷款隐患。

（4）银行信用管理制度建立不够完善。

二、银行应加强风险防范管理体系的健全，加强贷前、贷中和贷后风险防控。 

1、贷款发放前风险管理

组成团队进行贷前调查，根据开发商情况、开发楼盘情况、楼盘所处的位置情况、购房者情况、贷款特征等方面进行全面调查。

2、严格执行审贷分离，审慎进行贷中审批风险把控

严格执行审贷分离，贷款发放前的调查工作完成后，形成调查意见提交个贷中心进行调查复核。审查通过的贷款将移交信贷审批中心，审批中心在此基础上，再次复查开发商的资质、开发楼盘的情况、购房者的信息、贷款用途、信用情况等，必要时进行现场调研，审慎性发放贷款。贷款发放前，保证借款合同及相应的担保、保证合同签订完成，依法进行抵押物的抵押登记或预抵押登记。

3、加强贷后风险管理

（1）提高贷后检查频率，建立预警系统，持续跟进购房者银行流水、工作变动等情况及时发现还款风险；持续跟进了解楼盘开发进度、开发商资金使用、股权变动等情况，掌握项目风险；不定期贷后跟进，建立个人和开发商及项目信息系统，及时发现风险隐患，及时采取相关措施。

（2）建立贷款风险转移机制

域外国家开办个人按揭贷款业务时间长，风险管理经验富，形成了一套较为完整的住房按揭信贷的风险防范体系。比如：具有健全的住房按揭贷款保险机制、个人信用制度也较为完善与健全、充分发挥了律师的积极作用等特点的同时，还高度重视发展住房按揭贷款证券化，解决银行“短存长贷”的矛盾，使分散资金集中化、短期资金长期化，在促进住房市场发展和扩大住房贷款规模的同时，也分散和转移了银行住房按揭贷款的风险，推动住房按揭贷款风险分摊的社会化。