维秉 ·原创|浅析抵债物受让人能否排除强制执行

 以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行——焦作中院判决陈某诉刘某、第三人高某等案外人执行异议之诉案

来源：《人民法院报》2022年8月25日第7版|| 案例编写人：刘建章（河南省焦作市中级人民法院）、张惠芳、李婧(河南省焦作市解放区人民法院)

【案情介绍】

在刘某申请执行高某民间借贷纠纷案中，法院查封了被执行人高某名下的涉案房屋，案外人陈某对该执行标的提出异议。陈某主张，其在涉案房屋查封前已与高某签订以物抵债协议，双方协商将房屋作价1016697.6元抵偿给陈某，高某已经实际交付房屋，陈某已合法占有涉案房屋并在房屋内居住，涉案房屋所欠银行贷款亦由陈某偿还，据此陈某请求停止执行该房屋。执行异议被裁定驳回后，陈某又以其已通过以物抵债的方式取得了涉案房屋的物权期待权，对涉案房屋应享有排除执行的民事权益为由，提出案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行并确认其对涉案房屋享有所有权。

河南省焦作市解放区人民法院审理后认为，涉案房产的预告登记权利人是高某，其与陈某虽签订了以物抵债协议书并实际交付，但双方并未办理房屋权属变更登记，陈某未取得涉案房屋的所有权。以物抵债协议中的受让人陈某名下尚有其他房产，涉案房屋并非用于满足其居住生活，（如因满足居住生活所需可否）而是为了实现债务的清偿，其对涉案房屋并不享有物权期待权。陈某的主张并不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的条件，其与一般金钱债权申请执行人的权利发生冲突时，不存在优先保护的价值利益。遂判决，驳回陈某的诉讼请求。

宣判后，陈某不服，提起上诉。焦作市中级人民法院审理后认为，案外人执行异议之诉案件中，被执行人对债务的自认并不能当然免除法律规定的案外人的举证责任，陈某并未举证证明其实际出借给高某款项的转账凭证，不能认定陈某已支付了涉案房屋的全部价款。而且，因以物抵债取得房产的受让人不同于以签订房屋买卖合同并同时支付房款方式取得房产的买受人，对于案外人通过以房抵债方式取得房产后未办理过户手续是否存在过错应当从严审查。另外，刘某对高某的债权在抵债协议签订前就早已形成，并就该笔债务提起了诉讼，高某于2019年2月1日与陈某等人签订抵债协议时并未按照承诺告知刘某，且协议签订时间、陈某占有涉案房屋时间及其第一次缴纳物业费时间等与法院查封涉案房产时间非常接近，不排除申请执行人对于陈某、高某等人串通规避执行的合理怀疑。遂判决，驳回上诉，维持原判。

本案裁判要旨：现行法律虽然允许通过以物抵债实现债权、消灭债务，但受让人系出让人的普通金钱债权人的地位未变，只是履行方式上以物的交付代替了金钱的给付，本质上仍有别于以使用为目的而通过签订买卖合同购买不动产的买受人，特别是在不动产权属转移登记之前，以物抵债的受让人的权利相对于其他金钱债权人的权利地位平等，并无优先可言，故以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行。

【案情评析】

本案争议焦点在于案外人依据以物抵债协议并实际占有涉案房屋的，其是否享有足以排除强制执行的民事权益。

1.对案外人证明责任进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。本案中，案外人陈某主张涉案房屋系其抵债取得，据此要求排除强制执行的，需要赋予其更加严苛的举证责任。也就是说，法院既要严格审查案外人与被执行人债权债务基础法律关系是否真实，还要从严审查抵债协议是否真实有效、协议是否签订于法院查封之前、案外人在查封前是否已经实际占有、案外人未能过户是否存在过错等条件，且以上条件必须同时满足，否则，应判决驳回案外人的诉讼请求。（并非只要以物抵债即完全不能排除强制执行）

2.对案外人权利的优先顺位进行审查。以物抵债受让人的权利于其他金钱债权人的权利地位平等，较一般金钱债权不具有优先性。（“代物清偿制度”由“以物抵债协议”与“履行行为”两部分组成）以物抵债是以消灭当事人之间的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位，这与因为生活所需而购买不动产，签订房屋买卖合同并形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一金钱债权迥然不同。本案中，陈某受让涉案房屋并非用于满足其居住生活，而是为了实现债务的清偿，该债权不应优先于其他债权获得特别保护，否则将破坏债权平等受偿原则。

3.对案外人物权期待权的意思表示进行审查。《执行异议复议规定》第二十八条旨在解决执行程序中，当案外买受人对买受的不动产期待权利的保护与普通金钱执行债权人权利的保护发生冲突时，基于对正当买受人生存权这一基本权利特别保护的考量，牺牲普通金钱债权人权利而优先保护该买受人权利所设立的特别规则，与在正常情况下以被执行人名下的财产作为其责任财产的执行规则相左，因此对此项规则的适用应严格审查。就本案而言，以物抵债的受让人陈某不具有基于生存利益而购买房屋的意思表示，其与债务人之间并非房屋买卖合同关系，而是因原债权未清偿而受让抵债房屋，不享有物权期待权，不属于《执行异议复议规定》第二十八条所规定的无过错不动产买受人和商品房消费者的范畴。故陈某不应受到《执行异议复议规定》第二十八条的保护。

【维秉观点】

根据《民法典》物权编的相关规定，不动产物权除因人民法院、仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定、继承等取得物权外，不动产物权的设立、变更、转让或消灭必须经过依法登记方能发生物权变动效力。但是，目前我国房地产交易现状为购房人在签订房屋买卖合同后，无法及时办理权属登记，房屋产权登记滞后于债权合意长达数年时间。而在该时期内，出卖人仍系法律上的房屋的所有权人，买受人对出卖人仅享有房屋交付请求权与登记请求权，并非物权。基于债权的平等性，买受人将面临出卖人其他金钱债权人请求就不动产变价清偿其债权的风险，买受人可能存在非因自身原因无法办理产权登记而丧失已购买居住房屋的风险。房屋作为满足广大人民群众必不可少的基本生活资料，在执行程序中有必要对不动产买受人予以优先保护。同时，在房价不断攀升下，购买唯一居住用房成为许多家庭穷尽一生的夙愿，在不动产买受人中，对名下无其他用于居住用房的消费者予以优先保护，既是对弱者生存权的维护，亦是司法的价值考量。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条、第二十九条针对无过错不动产买受人和房屋消费者的物权期待权进行了规定。与被执行人签订以物抵债协议，进行“以物抵债”的受让人是否属于该规定第二十八条规制下的“不动产买受人”，能否排除强制执行，均需对“以物抵债”协议的性质、具体履行方式、实务中的样态进行探究，并结合《执行异议和复议规定》第二十八条的立法本意、条文内容综合分析后，我们认为，“以物抵债”的受让人一般不能排除强制执行，但并非在任何情形下均不能排除强制执行。

一、“以物抵债”协议的效力、性质及具体履行方式

“以物抵债”协议又称“代物清偿”协议，我国法律对其并未明确规定。根据《民法典》相关规定及意思自治原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，合同约定“以物抵债”应为合法有效。同时，“以物抵债协议”属于《民法典》第四百六十七条规定的“本法或者其他法律没有明文规定的合同”，应当适用合同编通则的规定，并可以参照适用最相类似的典型合同的规定。依据合同编通则第四百八十三条和第五百零二条的规定，“以物抵债”协议应当自缔约双方达成一致时成立，合同自成立时生效。

理论界及司法实务界通说认为“以物抵债”双方何时缔约影响合同性质，而是否交付抵债物则影响债权人的主张，尤其在《全国民商事审判工作会议纪要》实施之后，依据纪要第四十四条、四十五条规定，具体分为以下两种情形：

（1）债务履行期届满后缔结以物抵债协议。因为此时债权数额是确定的，双方对于抵债物的价值亦会经过协商、核算，使得其与债权数额保持一致，利益不存在失衡。如抵债物已交付债权人的，那么债权人对抵债物即享有所有权。需要注意的是，如抵债物系房产等不动产，则交付抵债物还需办理不动产登记手续，权属才可发生变更，债权人对该不动产享有物权。另如抵债物尚未交付或登记于债权人时，债权人享有的权利为请求债务人履行以物抵债协议，交付或登记抵押物，债权人的主张为债权性质。债务履行期届满后缔结以物抵债协议的，合同性质参照典型合同中最相类似的合同为买卖合同。

（2）债务履行期届满前缔结以物抵债协议。此时，因债权数额不确定，抵债物价值可能与实际债权存在较大差距，亦不排除缔约双方借“以物抵债”损害债务人的债权人可能。如抵债物已交付或登记于债权人的，在债权人与债务人存在既有债权债务关系的情形下，该合同性质应属担保合同，类同让与担保。在债务人到期没有清偿债务时，债权人可以对该抵债物进行拍卖、变卖、折价以偿还债权，债权人无权将抵债物直接归属其所有。如抵债物未交付或登记于债权人时，该情形较为复杂。司法实务中一般认为该情形类似双方签订买卖合同作为原债权债务关系所形成的金钱债务担保，参照适用《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，即人民法院按照原债权债务关系进行审理，作出判决生效后，借款人如不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可申请拍卖抵债物偿还债务。因抵债物为动产未予交付或登记、为不动产未予登记，则“以物抵债协议”性质虽为担保合同，但因未进行公示，从而不具有物权效力，债权人亦不能就该抵债物优先受偿，不能对抗债务人的其他债权人。债务履行期届满前缔结“以物抵债协议”的，其合同性质应类同担保合同。

二、在执行异议之诉案件审理中涉及案外人以“以物抵债协议”并“具体履行”请求确认抵债物权属的审理要点。

实践中，因“以物抵债协议”缔结于债权人和债务人之间，基于合同的私密性，第三方难以知晓协议具体内容及是否真实。尤其在执行程序中，申请执行人作为债务人的债权人依据生效判决执行债务人财产时，案外人以与被执行人存在“以物抵债协议”为由请求排除对被执行人财产的执行，不能排除案外人与被执行人可能存在以虚构债权逃避执行为目的，损害申请执行人利益的行为。在本案中，申请执行人刘某在执行被执行人高某房产时，案外人陈某以与刘某签订“以物抵债”协议、替陈某偿还贷款、并已实际占有涉案房屋取得了涉案房屋的物权期待权为由提出执行异议之诉，不仅请求停止对涉案房屋的执行，而且请求确认其对涉案房屋享有所有权。尤其针对陈某请求确认抵债物权属的诉讼请求，依据《全国民商事审判工作会议纪要》 第一百一十九条的规定“……人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。……案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确”。执行标的的“真实权属”和“能否阻却执行”应当纳入执行异议之诉的审查范围内。

针对本案，案外人陈某依据与被执行人高某签订的“以物抵债协议”及“具体履行行为”即实际占有涉案房屋为由主张确权，人民法院应当审查涉案房屋的真实权属，并在判决中予以明确。首先，需要审查案外人陈某与被执行人高某是否存在真实的基础债权债务关系。如不存在真实的债权债务，双方签订“以物抵债协议”将成为“无根之木”“无源之水”，本案案外人陈某并未提供证据证明其实际出借给高某款项，不能认为二人存在基础债权债务关系；其次，需要审查“以物抵债协议”是否真实，实践中涉及以物抵债问题非常复杂，源于合同的私密性、签订时间无法通过技术手段确定及抵债物不需支付对价等因素，导致案外人与被执行人串通倒签抵债协议排除其他债权人成本较低、难以觉察，审查协议是否真实存在困难。个人观点，可以根据该抵债协议签订于债务履行期满后还是债务履行期满前，结合案涉执行的时间具体判定。（1）抵债协议签订于债务履行期满前，该协议性质属于担保合同。如抵债物为动产已交付、不动产已登记，该协议性质类同让与担保，且已具体履行，不存在执行法院另行查封，案外人提起执行异议之诉具体审查的问题；如抵债物为动产未交付、不动产未登记，不发生物权变动的效力，该不动产虽已为案外人占用使用，其所主张的权利也系债权请求权，基于债权的平等性，不具有排除申请执行人的执行；（2）抵债协议签订于债务履行期满后，该协议性质类同买卖合同。结合与执行时间间隔长短，如动产已交付、不动产已登记，则其具有物权效力，当然能够排除申请执行的执行。同时，已登记在案外人名下的不动产，人民法院亦不会查封、扣押，不会酿成抵债物受让人作为案外人执行异议之诉；如动产未交付、不动产未登记，则因该协议性质类同买卖合同，应严格依据《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。

《执行异议和复议规定》第二十八条对于无过错的不动产买受人享有物权期待权能够排除被执行人的其他债权人异议，需要满足以下几个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。为了防止合同倒签，具体应当结合对不动产合法占有的时间、确保案外人在执行前一段时间已合法占有不动产，购房款的来源，款项具体支付方式、交易习惯、合情常理综合判定，防止出现案外人和被执行人串通逃避执行的情形。如案外人在法院查封后签订合同、占有不动产，则基于查封的公示力，案外人存在过错、不予保护。（2）在人民法院查封前已经合法占有该不动产。如案外人提供物业缴费凭证、水电煤气等支付材料、房屋交接单等能够证明其已占有使用该不动产。涉及“以物抵债”协议，则该协议需真实合法，并已具体履行。（3）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人应当向执行法院提供房款转账证明或现金提取证明及被执行人收款证明等材料。涉及“以物抵债”时，人民法院应具体审查案外人与被执行人之间的基础债权债务是否真实存在，案外人亦应当提供证据予以证明。此时，被执行人认可的有利于案外人的事实人民法院一般不予采信。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十二条规定，应当综合买受人主观、客观因素综合认定未办理不动产过户的原因。主观方面，买受人是否存在怠于或故意不办理权属变更登记等情形；客观方面，是否存在非因买受人的原因，如因登记机构、出卖人不配合办理过户或其他第三方原因所致客观一定期限内无法办理过户。一般而言，只要买受人存在积极办理过户登记的情形即可。涉及“以物抵债”的受让人，即使其满足了规定的前三个条件，第四个条件也是其无法排除强制执行难以逾越的鸿沟，更何况人民法院在进行该条件审查前，已经对抵债协议基础的债权债务关系、抵债协议是否真实进行了全面的审查。况且只要抵债物未交付或变更登记，以物抵债作为消灭原金钱之债的方式，抵债物受让人享有的本质仍然是金钱之债，作为债权必然不能排除另一金钱之债的执行。审判实务中，鲜见抵债物受让人提起执行异议之诉能够排除强制执行的情形。

本案中，陈某作为抵债不动产的受让人对于与被执行人高某之间的基础债权债务关系无法提供证据证明，不能提交其主张的实际已出借给高某款项的转账凭证，且抵债协议签订时间、陈某占有涉案房屋时间、第一次缴纳物业费的时间等均与法院查封涉案房产时间非常接近，不能排除申请执行人对于陈某、高某恶意串通规避执行的合理怀疑。人民法院经过严格审查后对于案外人陈某主张未予支持的判决无疑是正确的。

结语：以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行，并非完全不能排除强制执行。依据《执行异议和复议规定》第二十六条及《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条的规定，如作为执行依据的生效裁判为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施，而“以物抵债”的受让人作为案外人提起执行异议之诉的依据是另案生效裁判系将标的物确权给案外人时则能够排除强制执行。但如“以物抵债”的受让人作为案外人提起执行异议之诉的依据是另案生效裁判内容为“向案外人交付标的物、或办理变更登记的”，其性质属于债权请求权，则无法排除强制执行。

同时，案外人提起执行异议之诉的另案生效裁判需在执行标的被采取强制措施前作出，如在之后作出，则无法排除强制执行。案外人对已经被执行法院采取强制措施的财产主张确权，只能提起执行异议之诉，不能另行提起确权之诉，人民法院对另案提起的确权之诉，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。

【维务实用】

一、案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，人民法院对执行异议之诉的审理，需要对执行标的的权属作出认定，才能就能否支持案外人排除执行的诉讼请求作出判断，执行标的的“真实权属”和“能否阻却执行”均为执行异议之诉的审查范围。

如何理解“足以排除强制执行的民事权益”，最高人民法院提供了审判指引，亦为律师实务中处理该类纠纷的参考。

1、所有权。指所有人依法对标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，具有对标的物全面支配的物权性质。

2、能够排除强制执行的其他合法权益。A物权期待权。因已符合不动产、动产部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依据法律及当事人约定受到保护的期待权利。B用益物权。以支配标的物使用价值为内容的物权。C担保物权。主要包括抵押权、质押权、留置权，系以债务人或其他第三人的特定财产作为债务的担保，在债务人不履行债务时，债权人可以将该财产优先受偿。质权、留置权可以阻却执行，抵押权本就具有优先受偿性，权利人无需提起执行异议之诉。D租赁权。承租人依据租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益等权利，系合法有权占有。E到期债权。如到期债权人存在合法有效的以物抵债协议并实际占有不动产后，提起执行异议之诉，能否排除执行，人民法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条进行审理，满足条件即可排除执行，实务中鲜见能够排除强制执行的案例。

二、审判实务中，参照最高人民法院的裁判观点，对于案外人以房屋等不动产签订抵债协议请求排除执行的，抵债物受让人需要具备以下几个基本条件，才可能排除执行。

1、以物抵债协议需具备房屋对等不动产买卖合同签订的法定形式要件。（2021）最高法民再221号民事判决书，最高人民法院认为“黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。”

2、人民法院审查基础债权债务关系和抵债协议务必真实，案外人（抵债物受让人）负有举证责任，被执行人作出对案外人有利的事实法院不予采信。

（1）以物抵债协议应签订在债权到期后，且与对涉案房屋采取执行措施相距一定时间。（2021）最高法民终1029号判决书，最高人民法院认为“首先，李兆屹提交了武悦出具的《说明》以及2019年3月27日武悦与龙驿公司签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明2015年8月10日龙驿公司向武悦借款100万元现金，借款期限为一个月，借款利息为壹拾万元的事实，但李兆屹并未提交武悦出借100万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。……《审计报告》销售台账中记载“客户名称：武悦、李兆屹；抵账时间2015年8月27日”的内容，与房源信息表中记载的案涉房屋于2013年10月11日抵顶给北京宏福公司的内容相互矛盾，不足以证明龙驿公司与武悦、李兆屹之间以房抵债行为的真实性。”

（2）如以物抵债协议签订在债权到期前，则具有借款担保性质，性质并非类同买卖合同，也即不满足《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行的条件。（2021）最高法民终1029号判决书，最高人民法院认为“虽然武悦与龙驿公司于2015年8月10日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武悦、龙驿公司、李兆屹也于2015年9月5日达成《抵债协议书》，但此时李兆屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不具有以物抵债的性质。”

3、以物抵债的房屋在协议签订后需及时办理变更登记。未办理变更登记手续，不发生物权变动效力，如基础债权债务关系、抵债协议真实，则抵债物受让人仅具有请求交付、变更登记的债权请求权，不足以排除金钱之债债权人的强制执行。（2017）最高法民终354号民事判决书，最高人民法院认为“案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行"